Visa Inversionista Calificado 2026: $300K nueva, $500K reventa

El 1 de septiembre publicamos que el Decreto 193 de 2024 fijaba US$300,000 sin fecha de vencimiento y que no existía una cifra de US$500,000 para inmuebles. Una semana después, el Ejecutivo dictó un decreto nuevo que cambió ese marco. Reescribimos este análisis con la norma vigente; el Decreto 193 queda al final como antecedente.

Qué establece el Decreto Ejecutivo 17 de 2026

El Decreto Ejecutivo N.º 17 de 8 de septiembre de 2026 se publicó en la Gaceta Oficial N.º 30613 y rige desde el 16 de septiembre de 2026. Reemplaza al Decreto Ejecutivo 722 de 2020 —la norma que creó la subcategoría de Inversionista Calificado— y sus modificaciones, entre ellas el Decreto 193 de 2024. El cambio de fondo: la vía inmobiliaria deja de tener un único mínimo y distingue entre propiedad nueva y de reventa.

Todas las vías exigen mantener la inversión durante 5 años. Fuentes: Ministerio de Comercio e Industrias (21 de septiembre de 2026) y los análisis de Icaza, González-Ruiz & Alemán y de PMA Lawyers (septiembre de 2026), enlazados al final.

Propiedad nueva o de reventa: cómo se clasifica

Los US$200,000 de diferencia dependen de una sola pregunta: si el inmueble ya salió al mercado alguna vez. Según el análisis de Icaza, el decreto considera nuevo el inmueble no ocupado, adquirido del promotor, desarrollador o su causahabiente en condiciones de primera venta; y considera mercado secundario el que fue previamente comercializado, ocupado, arrendado o transferido a un tercero no relacionado.

• —Compras al promotor una unidad que nunca se ha ocupado: es nueva y el mínimo es US$300,000.
• —La unidad nunca se habitó, pero ya se alquiló: cuenta como reventa y el mínimo es US$500,000.
• —Compras a un particular que la adquirió del promotor, aunque nunca la haya ocupado: fue transferida a un tercero no relacionado, así que es reventa.
• —Antes de reservar verificamos en el Registro Público el historial de traspasos de la finca: es la forma documental de acreditar su condición.

Qué cambia para el comprador de propiedades de lujo

Poco, y los datos lo muestran. El segmento en el que trabajamos se mueve, en general, por encima de los dos umbrales:

• —Obra nueva: los 12 proyectos de promotoras que presentamos en Santa María, Costa del Este y Ocean Reef parten de US$485,675 (Corotú, Santa María) y llegan a US$2,056,768 (Casa Bosco, Santa María Norte). Son primera venta del promotor, les aplica el mínimo de US$300,000 y todos lo superan por precio. Precios de lista de nuestro inventario al 23 de septiembre de 2026.
• —Reventa: nuestra propiedad en venta en Punta Paitilla —PH The Towers, 394 m², 4 recámaras— está en US$1,370,000, casi el triple del mínimo de reventa.
• —En reventa, la línea de corte es el metraje. Con la mediana de oferta de reventa de mayo de 2026 de nuestro estudio de mercado —US$2,696/m² en Punta Pacífica y US$2,762/m² en Costa del Este— una unidad llega a US$500,000 a partir de unos 186 m² y 181 m², respectivamente (US$500,000 ÷ precio por m²). Las unidades amplias de tres recámaras y los penthouses quedan por encima; los apartamentos de una o dos recámaras de esas mismas torres pueden quedar por debajo.

Donde la regla sí pesa es en el tramo medio. Panamá América (21 de septiembre de 2026) cifra en cerca de 30,000 las propiedades de reventa de entre US$250,000 y US$450,000, con un tiempo de colocación de 9 a 14 meses, y recoge la advertencia de la abogada y corredora Berlisa Arosemena de que la medida va a «ralentizar el mercado secundario o de reventa». Para quien compra por encima de US$500,000, la visa sigue igual de disponible en reventa que en obra nueva. Para quien apuntaba a una reventa de US$300,000 a US$450,000, las alternativas son comprar nuevo al promotor o subir el ticket.

Financiamiento, preventa y origen de los fondos

• —Hipoteca: el excedente sobre el mínimo puede financiarse, siempre que ningún gravamen reduzca el valor neto computable por debajo del mínimo exigido (Icaza). En una reventa de US$800,000, eso deja espacio para hasta US$300,000 de hipoteca; en una unidad nueva, hasta el precio menos US$300,000.
• —Preventa: la promesa de compraventa califica desde US$300,000 con un instrumento bancario irrevocable de un banco panameño con licencia, y no puede permanecer en esa estructura más de tres años acumulados (PMA Lawyers). Si el incumplimiento es imputable al promotor, hay un plazo especial de 180 días hábiles para sustituir la inversión, y esa sustitución por otra promesa solo puede hacerse una vez (Icaza).
• —Fondos: deben ser propios del solicitante, venir del extranjero y tener un recorrido documentado; no sirven los montos recibidos como regalo o donación de terceros (Icaza y PMA Lawyers).
• —Plazos: el Ministerio de Comercio e Industrias emite la certificación de inversión en 15 días hábiles y el Servicio Nacional de Migración resuelve en 30 días hábiles (PMA Lawyers).

Si tu trámite empezó antes del 16 de septiembre de 2026

• —Las solicitudes presentadas antes de la entrada en vigencia se rigen por los requisitos, condiciones y montos vigentes al momento de su presentación.
• —Según Icaza y PMA Lawyers, las inversiones perfeccionadas antes de la vigencia pueden acogerse al régimen anterior si la solicitud se presenta dentro de los seis meses siguientes.
• —Las solicitudes pendientes tienen 12 meses para convertirse a Inversionista Calificado si cumplen los requisitos; Icaza precisa que la conversión aplica a quienes tramitan por Solvencia Económica Propia.

Si compraste una reventa de entre US$300,000 y US$500,000 antes del 16 de septiembre y todavía no presentaste la solicitud, el plazo de seis meses es la variable crítica: conviene revisarlo sin demora con tu abogado de migración.

El programa en cifras

Según el Ministerio de Comercio e Industrias, entre julio de 2025 y junio de 2026 se emitieron 268 certificados de Inversionista Calificado, respaldados por B/.113.6 millones; en el periodo anterior fueron 193 certificados y B/.90.1 millones. El Ministerio presenta el decreto como una forma de impulsar los proyectos nuevos y la actividad que generan en la construcción, los servicios y el comercio.

Antecedente: el Decreto 193 de 2024 y la «fecha límite» de octubre

La versión anterior de este artículo, del 1 de septiembre de 2026, analizaba el Decreto Ejecutivo 193 de 15 de octubre de 2024 (Gaceta Oficial 30140-B), que fijaba el mínimo inmobiliario en US$300,000 sin fecha de vencimiento y reservaba los US$500,000 para la vía de valores. Con esa norma, la «subida a US$500,000 el 15 de octubre de 2026» que repetían portales de golden visa no tenía sustento escrito, y advertimos que el riesgo real era un decreto nuevo sin aviso previo, porque la ley obliga a revisar los montos cada dos años. Eso es lo que ocurrió, con dos matices: el Decreto 17 llegó antes de octubre y solo eleva el mínimo para la reventa.

Transparencia: Vaca Group es una correduría inmobiliaria licenciada (PN 5904), no una firma de abogados. Este artículo es información general sobre el Decreto Ejecutivo 17 de 2026, verificada al 23 de septiembre de 2026 con las fuentes citadas. Antes de reservar o mover fondos, confirma tu caso con un abogado de migración.