Estudio de mercado
El mercado residencial de Ciudad de Panamá, en datos
Datos actualizados: julio 2026
Cifras reales del mercado de apartamentos de la capital: precios por m² por zona, rentabilidades de alquiler, velocidad de absorción y costos de compra. Elaborado por Vaca Group (Lic. PN 5904, miembro ACOBIR) sobre fuentes públicas y de asociación — las mismas que usamos para asesorar a nuestros clientes.
- Mediana $/m² · ciudad
- $2,200
- Apartamento mediano
- $265,000
- Yield bruto · ciudad
- 7.6%
- Precios 2020–2025
- +60%
- Meses de inventario
- ≈7.7 mvivienda nueva · Cd. de Panamá
Absorción por segmento de precio (MOI, meses de inventario)
El tramo de $180–300K es hoy el más dinámico del mercado (62 ventas/mes, +30% interanual), empujado por las visas de residencia por inversión. Por debajo de $180K la demanda se enfrió tras el ITBI a la primera vivienda; por encima de $500K la absorción es la más lenta.
Obra nueva de referencia por zona (USD/m²)
Precio típico por tipología
| Tipología | Precio típico |
|---|---|
| Studio · 35–55 m² | $130,000 |
| 1 recámara · 50–75 m² | $185,000 |
| 2 recámaras · 75–110 m²la más líquida | $295,000 |
| 3 recámaras · 120–220 m² | $475,000 |
Reventa por zona: mediana de oferta (mayo 2026)
| Zona | $/m² | Alquiler $/m²/mes | Yield bruto | Muestra |
|---|---|---|---|---|
| Marbella | $3,119 | — | — | 50 |
| Costa del Este | $2,762 | $13.45 | 5.84% | 273 |
| Punta Pacífica | $2,696 | $13.44 | 5.98% | 299 |
| Bella Vista | $2,204 | $13.00 | 7.08% | 181 |
| Obarrio | $2,057 | $12.59 | 7.35% | 52 |
| El Cangrejo | $2,042 | $11.76 | 6.91% | 94 |
| San Francisco | $2,038 | $11.61 | 6.84% | 405 |
| Nacional (referencia) | $2,208 | $12.59 | 6.84% | 3199 |
Los cinco submercados de la ciudad
| Submercado | $/m² | 2 rec. (venta) | Renta/mes | Yield | Vacancia |
|---|---|---|---|---|---|
| Línea Costera (Av. Balboa · Paitilla · Punta Pacífica)Torres icónicas frente al mar; ejecutivos y capital extranjero. | $3,400–4,200 | $345,000–470,000 | $2,100–2,500 | 6.4–7.9% | 2–4% |
| Costa del Este · Santa MaríaComunidades planificadas; familias corporativas y arriendo de largo plazo. | $3,000–3,900 | $360,000–484,000 | $2,200–2,450 | 6.1–7.3% | 2–4% |
| Área Bancaria (San Francisco · Obarrio · Bella Vista)Mayor liquidez y rentabilidad; demanda local y de renta. | $2,400–2,700 | $210,000–280,000 | $1,350–1,700 | 7.3–9.5% | 4–6% |
| Centro Tradicional (El Cangrejo · Coco del Mar)Walkability, metro y turismo; edificios boutique y estudios. | $2,000–2,400 | $210,000–315,000 | $1,200–2,100 | 6.6–8.6% | 5–7% |
| Corredor Accesible (Hato Pintado · Betania · Pueblo Nuevo)Vivienda para nacionales; interés preferencial (Ley 481). | $1,200–2,000 | $120,000–230,000 | $900–1,300 | 7–8% | 6–8% |
Costos que debe presupuestar el comprador extranjero
- Enganche · banca local
- 30–40%
- Costos de cierre
- 1.5–3.5%
- Hipoteca no preferencial
- ≈6.25%
- Cuota de mantenimiento
- $180–280/mes
- Exención impuesto inmueble
- $120,0001ª vivienda (Ley 66/2017)
Descarga el estudio completo
20 páginas con la matriz comparativa de submercados, obra nueva vs. reventa, triangulación de cinco fuentes, financiamiento y la proyección 2026–2027 — más el módulo dedicado de Curva de Absorción. En español e inglés, gratis.
- ●Precio por m² por zona: obra nueva y reventa, con tamaño de muestra
- ●Rentabilidad bruta por zona y por tipología
- ●Absorción, meses de inventario y el sweet spot $180–300K
- ●Checklist de due diligence y costos de compra para extranjeros
Cómo citar este estudio
Los datos de esta página son de uso libre citando la fuente (licencia CC BY 4.0). Cita sugerida:
Vaca Group Real Estate, Estudio de Mercado Residencial de Ciudad de Panamá, 2026-Q3 — vacagroup.net/es/mercado
Anclas directas para enlazar cada dato: #precios-m2 (reventa por zona), #corredores (submercados de la ciudad), #comprador-extranjero (costos del comprador).
Descargar los datos por zona (CSV · CC BY 4.0)Metodología y fuentes
Los precios citados son de oferta (asking), no de cierre: mediana sobre 3,199 listados verificados de Encuentra24, InmoPanama y MLS ACOBIR (mayo 2026), cruzada con Convivienda, Galería Inmobiliaria, Global Property Guide y cifras oficiales (Contraloría/INEC, MEF, Superintendencia de Bancos, DGI). Panamá no publica una serie oficial de absorción por corregimiento: los indicadores sin fuente pública se calculan o modelan por Vaca Group y se marcan como estimación (†). Este documento es investigación de mercado con fines informativos; no constituye asesoría financiera ni de inversión.
Fuentes: Convivienda (informe anual 2026) · ACOBIR — Informe Semestral de Mercado Primario y MLSAcobir · Galería Inmobiliaria (feb 2026) · Índice PanamaProp sobre Encuentra24, InmoPanama y MLSAcobir (n=3,199, may 2026) · Global Property Guide (Q2 2026) · Contraloría General / INEC · MEF · Superintendencia de Bancos · DGI
- ¿Cuánto cuesta un apartamento en Ciudad de Panamá en 2026?
- El apartamento estándar ronda una mediana de $265,000 (~$2,200/m²). La obra nueva promedia $2,700–$3,100/m² y la reventa $2,000–$2,400/m²; en zonas premium como Punta Pacífica, Santa María o Costa del Este la obra nueva de referencia llega a $3,400–$4,200/m². Datos a julio 2026 del Estudio de Mercado de Vaca Group (precios de oferta).
- ¿Qué rentabilidad de alquiler da un apartamento en Ciudad de Panamá?
- El yield bruto de ciudad ronda 7.6% anual (Global Property Guide, Q2 2026), entre los más altos de América Latina. Sobre medianas de reventa medidas, va de ~5.8% en Costa del Este a ~7.4% en Obarrio; con estimaciones de 2 recámaras, zonas como Coco del Mar alcanzan ~8.0%. El neto suele quedar 1.5–2 puntos por debajo.
- ¿Qué segmento de precio se vende más rápido en Panamá en 2026?
- El tramo $180,000–$300,000: 62 ventas/mes (+30% interanual, Galería Inmobiliaria), con 3–5 meses de inventario, empujado por las visas de inversión (Friendly Nations $200K, Qualified Investor $300K). El mercado total de vivienda nueva tiene un MOI de ~7.6 meses — equilibrado.