El mercado residencial de Ciudad de Panamá, en datos
Muestra propia: 21 y 22 de octubre de 2026 · Corte de fuentes externas: 30 de septiembre de 2026
Las cifras de este estudio salen de una muestra propia: todos los avisos activos de apartamentos en venta y en alquiler de las cinco zonas donde trabajamos, limpiados y deduplicados por Vaca Group (Lic. PN 5904, miembro ACOBIR). Son precios de oferta, no de cierre, y cada cifra lleva su tamaño de muestra. Lo que citan otros va aparte, con fuente y fecha.
Apartamentos únicos en venta · 5 zonas
4,670
Avisos que repiten un mismo apartamento
76%
Mediana $/m² venta · rango por zona
$1,911–$3,664
Neto estimado · rango por zona
3.6–4.7%
Avisos de venta con rebaja
10–14%
Qué pasó entre julio y septiembre
Las tendencias del trimestre
1
La oferta real es mucho menor que la aparente
De los avisos activos con precio y área, cerca de tres de cada cuatro repiten un apartamento que otro corredor ya publicó: en Costa del Este un mismo apartamento llegó a aparecer 37 veces. Es la consecuencia de un mercado sin MLS obligatorio y con exclusividad escasa. Para quien vende, significa que compite contra menos unidades de las que ve; para quien compra, que el abanico real es estrecho y conviene negociar sobre unidades concretas. Esta edición cuenta unidades, no avisos.
2
Santa María se despega del resto en precio; San Francisco sigue siendo la puerta de entrada
La reventa en Santa María se ofrece muy por encima de las otras cuatro zonas, con un cuarto de su inventario en obra nueva y precios de lista de promotores que confirman el nivel. En el otro extremo, San Francisco combina la mediana más baja por m², el inventario más grande y el ticket mediano más accesible: es donde entra el comprador local y el inversionista que busca renta. Costa del Este, Punta Pacífica y Avenida Balboa quedan agrupadas en el medio, con rangos p25–p75 que se solapan: dentro de cada una pesa más el edificio que la zona.
3
El bruto promete 7–8 %; el neto entrega 3.6–4.7 %
Medido sobre la misma muestra, el alquiler mediano por m² frente al precio mediano de reventa da rendimientos brutos entre 6.7 % y 8.3 % en las cinco zonas. Al descontar un mes de vacancia, la administración, la comisión de colocación de un mes por contrato, la cuota de mantenimiento que publican los propios avisos (alrededor de 1.8 dólares por m² al mes), el impuesto de inmueble y un seguro, el neto queda entre 3.6 % y 4.7 %. Con supuestos conservadores (dos meses de vacancia, 12 % de administración y un contrato nuevo cada año) baja a 2.7–3.6 %; quien administra él mismo, con un mes de vacancia, sube a 4.3–5.5 %. La diferencia la explica sobre todo el impuesto: pesa más donde el precio mediano supera los 500,000 dólares. San Francisco y Avenida Balboa lideran el neto; Santa María, con el precio más alto, cierra la lista, y Punta Pacífica queda justo encima.
4
El Decreto 17 deja un tramo de reventa sin comprador de visa
Desde el 16 de septiembre la visa de Inversionista Calificado exige 500,000 dólares en reventa y mantiene 300,000 en obra nueva comprada al promotor. La reventa entre 300,000 y 499,999 dólares pierde a ese comprador, y ese tramo es grande: cuatro de cada diez unidades en Avenida Balboa, tres de cada diez en Costa del Este y una de cada cuatro en Punta Pacífica y San Francisco. En Santa María casi no existe porque el precio ya está arriba. Su tamaño es pequeño: unos 234 certificados inmobiliarios del MICI al año en todo el país frente a 1,172 unidades en ese tramo en las cinco zonas; un efecto de margen para el mercado y un comprador menos para quien vende ahí. A tres semanas no hay concentración anómala de avisos justo sobre los 500,000; lo seguiremos cada mes. Lo que sí se ve es que la obra nueva de las cinco zonas se ofrece en su mayoría desde 300,000, lista para absorber esa demanda.
5
El dinero sigue caro y el crédito hipotecario se enfría
La economía crece con fuerza, 6.4 % en el segundo trimestre y 5.5 % en el semestre, pero la construcción apenas avanzó 1.3 % y las hipotecas nuevas cayeron 24 % entre enero y agosto. La Reserva Federal subió su tasa el 16 de septiembre, y en un sistema dolarizado sin banco central eso aleja la baja de tasas que la Superintendencia esperaba para fin de año. El comprador financiado local pierde capacidad; el comprador de contado, que según la operación diaria de Vaca Group domina estas zonas, no. A nuestro juicio por eso los precios de oferta no ceden mientras la venta financiada se enfría; la serie propia que empieza aquí lo pondrá a prueba.
Muestra propia · avisos activos deduplicados
Las cinco zonas, ficha por ficha
Cada ficha sale de los avisos activos de Encuentra24, Compre o Alquile y el MLS ACOBIR capturados al 21 y 22 de octubre de 2026, limpiados y deduplicados: cuando el mismo apartamento aparece publicado por varios corredores, cuenta una sola vez. Mediana y rango p25–p75 de precio de oferta por m². Toda cifra con menos de 15 unidades va marcada como indicativa.
Muestra propia de Vaca Group sobre avisos activos de Encuentra24, Compre o Alquile y el MLS ACOBIR, 21 y 22 de octubre de 2026. Las zonas de contexto se miden con el mismo método.
Alquiler: mediana de precio de oferta por zona (USD/m²/mes)
Muestra propia de Vaca Group sobre avisos activos de Encuentra24, Compre o Alquile y el MLS ACOBIR, 21 y 22 de octubre de 2026. Las zonas de contexto se miden con el mismo método.
Del bruto al neto
Cuánto queda de verdad después de los costos
El rendimiento bruto compara el alquiler mediano por m² con el precio mediano de reventa por m² de la misma zona. El neto descuenta, en este orden, un mes de vacancia al año, el honorario de administración sobre la renta cobrada, la comisión de colocación de un mes por contrato, la cuota de mantenimiento, el impuesto de inmueble y un seguro básico. Los supuestos están a la vista para que cada lector los cambie por los suyos.
Zona
Bruto
Vacancia
Administración
Colocación
Mantenimiento
Impuesto
Seguro
Neto
Costa del EsteSobre un apartamento de referencia de 210 m² y $531,300 (medianas de la zona). cuota medida: $1.80/m²
7.14%ajustado por mezcla 6.88%
−0.59%
−0.65%
−0.30%
−0.85%
−0.68%
−0.06%
4.00%
Punta PacíficaSobre un apartamento de referencia de 235 m² y $581,860 (medianas de la zona). cuota medida: $1.81/m²
7.12%ajustado por mezcla 6.87%
−0.59%
−0.65%
−0.30%
−0.88%
−0.71%
−0.05%
3.94%
Santa MaríaSobre un apartamento de referencia de 284 m² y $1,040,576 (medianas de la zona). cuota medida: $2.35/m²
6.72%ajustado por mezcla 6.31%
−0.56%
−0.62%
−0.28%
−0.77%
−0.84%
−0.03%
3.63%
San FranciscoSobre un apartamento de referencia de 135 m² y $257,985 (medianas de la zona). cuota medida: $1.72/m²
8.26%ajustado por mezcla 8.11%
−0.69%
−0.76%
−0.34%
−1.08%
−0.54%
−0.12%
4.74%
Avenida BalboaSobre un apartamento de referencia de 133 m² y $319,466 (medianas de la zona). cuota medida: $1.85/m²
7.52%ajustado por mezcla 7.32%
−0.63%
−0.69%
−0.31%
−0.92%
−0.59%
−0.09%
4.29%
El bruto titular compara medianas de muestras con mezclas distintas de tipologías; ponderado por la mezcla de la oferta en venta queda entre 6.31 % y 8.11 %, de 0.2 a 0.4 puntos por debajo. Para una unidad concreta usa el bruto de su tipología, en la tabla por recámaras de cada ficha.
Neto según supuestos
Zona
Conservador
Base
Favorable
Autogestión
Costa del Este
3.05%
4.00%
4.50%
4.65%
Punta Pacífica
2.99%
3.94%
4.44%
4.59%
Santa María
2.73%
3.63%
4.10%
4.25%
San Francisco
3.64%
4.74%
5.32%
5.50%
Avenida Balboa
3.29%
4.29%
4.82%
4.98%
Conservador: 2 meses de vacancia, 12 % de administración y un contrato al año. Base: 1 mes, 10 % y contratos de 2 años. Favorable: medio mes, 8 % y contratos de 3 años. Autogestión: 1 mes de vacancia, sin administración y contratos de 2 años, para el propietario que gestiona él mismo y asume su tiempo, la cobranza y el riesgo de impago. La comisión de colocación es un mes de renta por contrato. Mantenimiento, impuesto y seguro no cambian. Antes del impuesto sobre la renta y sin financiamiento.
Supuestos del neto
• Vacancia: 1 mes al año (8.3 % de la renta).
• Administración: 10 % de la renta cobrada (honorario de Vaca Group).
• Comisión de colocación: 1 mes de renta por contrato, con contratos de 2 años (4.2 % de la renta al año).
• Precio de referencia: la mediana de $/m² por el área mediana de la zona; difiere del precio mediano de los avisos de la ficha porque la mezcla de tamaños no es la misma.
• Mantenimiento: mediana de la cuota publicada en los avisos de venta de la misma zona, por m² al mes; si una zona no llega a 15 avisos con cuota, se usa $2.50/m²/mes.
• Seguro: 300 USD al año.
• Antes del impuesto sobre la renta, que depende de la situación fiscal de cada propietario.
• Ley 66/2017, inmueble que no es vivienda principal: 0 % hasta $30,000; 0.6 % de $30,001 a $250,000; 0.8 % de $250,001 a $500,000; 1.0 % sobre $500,000, aplicado al precio mediano de lista.
Decreto Ejecutivo 17 de 2026
La visa de inversionista ya distingue nuevo de reventa
Verificado en la Gaceta Oficial 30613 del 16 de septiembre de 2026 (páginas 23 a 37) y en la nota del MICI del 28 de septiembre. La elegibilidad para la visa se verifica caso por caso con asesoría migratoria: este estudio no es asesoría legal.
El Decreto Ejecutivo 17 de 8 de septiembre de 2026, publicado en la Gaceta Oficial 30613 y vigente desde el 16 de septiembre, sustituye al régimen de 2020 para la residencia permanente como Inversionista Calificado. Por primera vez el mínimo depende de la condición del inmueble: US$300,000 si es nuevo, sin ocupar y comprado al promotor; US$500,000 si ya fue vendido, ocupado o arrendado.
Valor computable: el menor entre el precio pagado y el valor comercial acreditado, menos el saldo de hipotecas y gravámenes (art. 5). Un precio inflado no sirve para alcanzar el umbral.
Financiamiento: solo el excedente sobre el mínimo puede financiarse, y ningún gravamen puede dejar el valor neto por debajo del mínimo (art. 5).
Promesa de compraventa desde US$300,000, con fideicomiso o pago del 100 % al promotor respaldado por garantía bancaria irrevocable; máximo tres años sostenidos solo en promesas (art. 7).
Mantenimiento de la inversión: cinco años, con comprobación anual ante el MICI; 90 días para reinvertir si la inversión cesa (art. 12).
Transitorio: las operaciones perfeccionadas antes del 16 de septiembre pueden acogerse al régimen anterior si la solicitud se presenta antes del 16 de marzo de 2027 (art. 19).
Otras vías: US$500,000 en valores por casa de valores licenciada; depósito a plazo de US$750,000 en banca privada o US$500,000 en Banco Nacional o Caja de Ahorros (arts. 8 y 9).
Reventa en oferta por tramo de precio (unidades únicas)
menos de $300K$300K a $499K: tramo que pierde al comprador de visa$500K o más
Zona
Reventa $300K–499K
Obra nueva desde $300K
Avisos de reventa entre $500K y $525K
Costa del Este
31%244 unidades
83%n=147
30
Punta Pacífica
27.5%269 unidades
73.3%n=75
27
Santa María
8.6%36 unidades
98.6%n=138
5
San Francisco
27.5%322 unidades
32.7%n=110
14
Avenida Balboa
41%301 unidades
50.9%n=108
23
La intención declarada en los considerandos es canalizar la visa hacia el inventario primario, porque la reventa «genera sustancialmente menos empleo». En la práctica nace un tramo atrapado: la reventa entre US$300,000 y US$499,999 pierde al comprador que busca residencia, y ese tramo es el corazón de la oferta en San Francisco y Avenida Balboa. Para la obra nueva desde US$300,000 es una ventaja directa. Su tamaño es pequeño: el MICI emitió 268 certificados en un año, el 87 % inmobiliarios, unos 234 compradores en todo el país, frente a 1,172 unidades en oferta en ese tramo en las cinco zonas: un efecto de margen para el mercado y un comprador menos para quien vende ahí. A tres semanas no hay concentración anómala de avisos justo sobre los US$500,000; sí se ve cuánto inventario queda del lado equivocado de la línea.
Primera reacción medida sobre precios de oferta a tres semanas de la vigencia del decreto; no sobre cierres. La ventana transitoria para operaciones perfeccionadas antes del 16 de septiembre corre hasta el 16 de marzo de 2027.
Dos lecturas separadas. Arriba, las listas de precios públicas de los promotores que Vaca Group comercializa, por proyecto (fuente: CRM de Vaca Group). Abajo, los avisos de preventa y entrega reciente detectados en la muestra de portales, por zona. La absorción real por proyecto no se publica en Panamá: no se estima.
Proyecto
Zona
Promotor
Estado
Lista $/m² (mediana)
Precio de lista
Lista vigente
Madero
Costa del Este
Valor Development
Preventa
$3,371
$529,706–$1,475,091
2026-10-19
Tagua
Costa del Este
Valor Development
Preventa
$3,608
$1,223,200–$2,259,474
2026-10-08
Celeste
Santa María
Valor Development
En construcción
$3,582
$623,580–$1,350,900
2026-10-08
Corotú
Santa María
Valor Development
En construcción
$3,944
$559,462–$639,840
2026-10-08
Guayacán
Santa María
Valor Development
En construcción
$3,708
$1,361,600–$1,361,600
2026-10-05
The Woodscasas
Santa María
Valor Development
En construcción
$3,896
$1,245,000–$1,400,000
2026-10-22
Torre Altair
Santa María
GIASA
En construcción
$3,777
$958,898–$1,160,950
2026-10-21
Ébano
Santa María · fase sur
Valor Development
Preventa
$4,184
$617,600–$663,834
2026-10-02
Avanti
Santa María Norte
Grupo Los Pueblos
Preventa
$5,024
$533,264–$937,714
2026-07-15
Bosco di Santa Maríaentrega primeras torres 2029
Santa María Norte
Grupo Los Pueblos
Preventa
$4,625
$628,000–$1,400,672
2026-07-15
Casa Boscocasas
Santa María Norte
Grupo Los Pueblos
Preventa
$3,280
$2,056,768–$2,453,912
2026-05-27
Ocean Reef Islands
Islas · Bahía de Panamá
Grupo Los Pueblos
Preventa
$5,764
$1,057,143–$1,346,794
2026-07-15
Avisos de obra nueva en portales (muestra propia)
Zona
Unidades
Mediana $/m²
p25–p75
% del inventario
Prima sobre reventa
Costa del Este
147
$3,430
$2,789–$4,319
15.7%
+36%
Punta Pacífica
75
$3,448
$2,504–$4,521
7.1%
+39%
Santa María
138
$3,806
$3,359–$4,147
24.7%
+4%
San Francisco
110
$2,450
$1,950–$3,398
8.6%
+28%
Avenida Balboa
108
$3,118
$2,475–$3,660
12.8%
+30%
Precios de lista, no de cierre; los promotores aplican descuentos y planes de pago en preventa. Las fechas de entrega deben consultarse con cada promotor. La mediana de $/m² se calcula sobre las unidades disponibles en la lista vigente de cada promotor; en Ocean Reef Islands y Avanti, sobre las tipologías publicadas.
Ranking
Las cinco zonas, ordenadas
Por rendimiento neto estimado
1San Francisco4.74%Bruto 8.26%
2Avenida Balboa4.29%Bruto 7.52%
3Costa del Este4.00%Bruto 7.14%
4Punta Pacífica3.94%Bruto 7.12%
5Santa María3.63%Bruto 6.72%
Rendimiento neto con los supuestos de la sección anterior.
Por presión de precio observada (indicador indirecto de liquidez)
1Santa María9.6%Avisos con rebaja · Inventario único 559
2Avenida Balboa12.2%Avisos con rebaja · Inventario único 842
3Punta Pacífica12.3%Avisos con rebaja · Inventario único 1,054
4San Francisco12.9%Avisos con rebaja · Inventario único 1,281
5Costa del Este14.1%Avisos con rebaja · Inventario único 934
Orden por proporción de avisos de venta con rebaja de precio, medida en Encuentra24, el único portal que publica esa etiqueta (menos rebajas = menos presión del vendedor). Indicativo: los portales no publican días en mercado ni cierres.
Tres caminos, con sus supuestos
Escenarios a 6 y 12 meses
A 6 meses (hasta abril de 2027)
Base
Precios de oferta estables en las cinco zonas, con rebajas visibles entre el 10 % y el 15 % de los avisos. La reventa entre 300,000 y 499,999 dólares tarda más en salir y empieza a ceder precio; la obra nueva desde 300,000 absorbe al comprador de visa, que son unos cientos al año en todo el país. Alquileres estables, con el amueblado cobrando su prima.
Alcista
Si la Fed deja de subir y el MICI acelera las certificaciones, la obra nueva de Santa María y Costa del Este sube de lista y la reventa sobre 500,000 se vuelve el refugio del comprador de visa: medianas al alza en el tramo alto, rebajas por debajo del 10 %.
Bajista
Si el crédito hipotecario sigue cayendo a doble dígito y la demanda local se retira, el tramo de 300,000 a 499,999 acumula inventario y las rebajas superan el 20 % de los avisos en Avenida Balboa y San Francisco; los alquileres aguantan mejor que las ventas.
Supuestos: Tasa de la Fed en 3.75–4.00 % o superior hasta abril; hipotecas nuevas cayendo; certificados del MICI al ritmo de 2025–2026 (unos 270 al año); entregas de obra nueva según los calendarios de los promotores; sin cambios al Decreto 17.
A 12 meses (hasta octubre de 2027)
Base
Medianas de reventa planas o levemente a la baja en el tramo medio y firmes sobre 500,000; la brecha entre obra nueva y reventa se amplía en Santa María y Costa del Este; rendimiento neto estable entre 3.5 % y 5 % porque alquileres y precios se mueven juntos.
Alcista
Primera baja de tasas en dólares y recuperación del crédito local: el tramo medio recupera comprador, las rebajas se normalizan y la reventa bien ubicada sube un dígito bajo en precio de oferta.
Bajista
Tasas altas por más tiempo y entregas de obra nueva concentradas en 2027: exceso de oferta nueva en Santa María Norte y Costa del Este, promotores con descuentos, reventa del tramo medio con rebajas de doble dígito.
Supuestos: Los mismos del escenario a 6 meses, más: el inventario de obra nueva de la ciudad sigue bajando (−11 % interanual en mayo según Panama Equity) o se revierte con las entregas de 2027; Convivienda publica ventas de 2026 por encima o por debajo de su proyección de 5,530 unidades.
Recomendaciones por perfil y zona
Qué hacer según tu caso
Zona
Si vendes
Si alquilas
Si inviertes desde fuera
Costa del Este
Precio dentro del p25–p75 de tu tipología; entre 300,000 y 499,999, plazo largo.
Renta en la mediana por m²; amuebla solo para corporativo de corto plazo.
Resguardo de valor con neto medio; entra por obra nueva desde 300,000 o reventa sobre 500,000.
Punta Pacífica
La mayor dispersión de precios: justifica el tuyo con vista, piso y estado del PH.
Renta en la mediana; el amueblado casi no cobra prima, compite por edificio y vista.
Neto bajo, pero el mayor inventario sobre 500,000 para la visa; exige avalúo propio.
Santa María
Compites con obra nueva del mismo promotor: vende entrega inmediata y cuota conocida.
La renta por m² más alta y prima de amueblado de dos dígitos: amuebla para el ejecutivo.
El neto más bajo; el valor está en obra nueva en construcción a 3,580–3,950 $/m² de lista.
San Francisco
Mayor inventario y ticket más bajo: sal en la mediana de tu tipología y asume negociar.
Bruto líder; renta en la mediana para 2 y 3 recámaras, donde está la demanda.
El mejor neto y la entrada más barata; para renta, no para visa salvo obra nueva.
Avenida Balboa
Cuatro de cada diez unidades están en el tramo sin comprador de visa: diferénciate por vista a la bahía y piso alto.
La muestra más grande y prima de amueblado cercana al 9 %: amuebla 1 y 2 recámaras.
Segundo neto; 1 y 2 recámaras amuebladas para renta; visa solo sobre 500,000 o en obra nueva.
Lo que citan otros
Contexto externo, con fuente y fecha
Cifras publicadas por terceros hasta el corte del 30 de septiembre, o la última disponible. Nunca se mezclan con la muestra propia: miden cosas distintas y con métodos distintos.
PIB 2.º trimestre 2026
+6.4%INEC / Contraloría vía Infobae, TVN y MEF
Inflación interanual · sep-2026
2.8%INEC vía Infobae
Cartera hipotecaria · ago-2026
$20.0BSBP vía La Estrella de Panamá
Nuevas hipotecas · ene–ago 2026
-24%SBP vía La Estrella de Panamá
Tasa de la Fed · 16-sep-2026
3.75–4.00%+25 pb · Reserva Federal
Certificados Inversionista Calificado
268jul-2025 a jun-2026 · B/.113.6 M · MICI
Mercado primario $/m² · 3T 2026
$2,669−2.8 % trim. · +4.0 % anual · GPG
Traspasos de PH · ene–ago 2026
6,927−3.4 % interanual · Registro Público
Hipotecas de PH · ene–ago 2026
3,914−31.8 % interanual · Registro Público
Traspasos de propiedad horizontal inscritos por mes · Registro Público de Panamá (nacional)
Cifra nacional, todas las provincias y usos: no es solo Ciudad de Panamá. Enero–agosto 2026: 6,927 traspasos de PH (−3.4 % interanual); hipotecas de PH −31.8 % interanual en el mismo periodo. Diciembre 2025 fue atípico (2,006). Leído de las gráficas oficiales con corte a agosto 2026. Fuente
Precio promedio por m², apartamentos de mercado primario en Ciudad de Panamá (GPG / Properstar)
Obra nueva y lujo, no reventa. Trimestral: 3T 2026 −2.8 % frente al trimestre anterior y +4.0 % interanual. Fuente
Segunda opinión: Global Property Guide (octubre 2026) calcula brutos entre 4.9 % y 8.5 % en estas zonas según tipología, con precios pedidos de Compreoalquile; coincide con el rango de la muestra propia. Fuente
Costos que debe presupuestar el comprador extranjero
Enganche · banca local
30–40%
Costos de cierre
1.5–3.5%
Hipoteca no preferencial
6.24%SBP · promedio del sistema, abr-2026
Cuota de mantenimiento
$230–670/mescuota medida × área mediana, por zona
Exención impuesto inmueble
$120,0001ª vivienda (Ley 66/2017)
Si la compra sustenta la visa de Inversionista Calificado, el Decreto Ejecutivo 17 de 2026, vigente desde el 16 de septiembre, fija el mínimo según la condición del inmueble: US$300,000 si es nuevo y se compra al promotor, y US$500,000 si es de reventa, con la inversión mantenida cinco años. El valor computable es el menor entre el precio pagado y el avalúo, menos gravámenes. Es información general: confírmala con un abogado de migración.
El estudio 2026-Q4 en PDF, en español e inglés, con las fichas de las cinco zonas, el cálculo del rendimiento neto, el análisis del Decreto 17, los escenarios y las recomendaciones por perfil. Más un resumen ejecutivo de una página. Gratis.
●Mediana y rango de precio por m² en venta y alquiler, con tamaño de muestra
●Rendimiento bruto y neto con los supuestos a la vista
●Inventario real tras deduplicar y avisos con rebaja
●Decreto 17: qué tramo pierde al comprador de visa
●Escenarios a 6 y 12 meses y qué hacer si vendes, alquilas o inviertes
Cómo citar este estudio
Los datos de la muestra propia son de uso libre citando la fuente (licencia CC BY 4.0). Cita sugerida:
Vaca Group Real Estate, Estudio de Mercado Residencial de Ciudad de Panamá, 2026-Q4 — vacagroup.net/es/mercado
Anclas directas: #zonas (fichas por zona), #neto (del bruto al neto), #decreto-17, #obra-nueva, #ranking, #escenarios, #recomendaciones, #contexto (fuentes externas), #limitaciones.
Capa A, lo que medimos: al 21 y 22 de octubre de 2026 capturamos todos los avisos activos de apartamentos en venta y en alquiler para Costa del Este, Punta Pacífica, Santa María (dentro de Juan Díaz), San Francisco, Avenida Balboa y seis barrios vecinos de contexto en tres portales (Encuentra24 50,712, Compre o Alquile 18,459, el MLS público de ACOBIR 423): 69,594 avisos, 47,336 con identificador único. Tras aplicar los filtros de sanidad (venta 800–8,000 $/m², 30–600 m², ≥$60,000; alquiler 6–40 $/m²/mes, 30–600 m², $500–15,000/mes; duplicados por zona+operación+recámaras+área±1 m²+precio±2 %) quedaron 11,148 apartamentos únicos: el mismo inmueble publicado por varios corredores, o en varios portales, cuenta una sola vez (3,807 unidades aparecían en más de un portal). Prueba de sensibilidad: al sumar Compre o Alquile y el MLS a la muestra de Encuentra24, ninguna mediana de reventa de las cinco zonas se movió más de 1.1 %. Se usa la mediana y el rango p25–p75; toda cifra con menos de 15 unidades se marca como indicativa. Son precios de oferta: el cierre real se negocia por debajo y Panamá no publica una base agregada de cierres. Capa B, lo que citan otros: cada cifra externa lleva fuente, enlace y fecha, y nunca se mezcla con la muestra propia. Este documento es investigación de mercado con fines informativos; no constituye asesoría financiera ni de inversión.
Fuentes: Muestra propia de Vaca Group sobre avisos activos de Encuentra24, Compre o Alquile y el MLS ACOBIR (capturada el 21 y 22-oct-2026, deduplicada entre corredores y entre portales) · Global Property Guide y Compreoalquile.com (yields y medianas, oct-2026) · Global Property Guide / Properstar (m² mercado primario, 3T 2026) · INEC / Contraloría (PIB 2T 2026, IPC sep-2026) · Superintendencia de Bancos vía La Estrella (ago-2026) · MEF (permisos ene–jun 2026) · MICI (Inversionista Calificado, jul-2025–jun-2026) · Gaceta Oficial 30613 (Decreto Ejecutivo 17 de 2026) · ACOBIR y 4S Real Estate vía La Estrella (jul-2026) · Panama Equity (obra nueva, may–jun 2026) · CRM Vaca Group (precios de lista de 12 proyectos)
Lo que no medimos y por qué
Limitaciones del estudio
Precios de oferta, no de cierre: Panamá no publica una base agregada de cierres. El único dato de cierre encontrado es la mediana de traspasos en Costa del Este del primer semestre (US$357,500, Nexo, 27-jul-2026), sin método publicado. Un piloto de 60 folios en el Registro Público (Grandbay Tower y Park Loft, 22 de octubre) confirmó que la ficha pública no muestra el precio del traspaso: el valor registrado es el de constitución del PH y el precio solo consta en la escritura escaneada. Sí permite contar ventas inscritas por edificio y año.
La muestra propia se capturó el 21 y 22 de octubre de 2026, no el 30 de septiembre: un portal no permite reconstruir el inventario de una fecha pasada. El corte del 30 de septiembre aplica a las fuentes externas.
Tres portales, con límites distintos. Encuentra24 se recorrió completo. Compre o Alquile solo permite leer cinco páginas por búsqueda (su robots.txt), así que se segmentó por bandas de precio hasta cubrir cada tramo; los tramos que aun así superaban el límite quedan anotados en el informe de limpieza. El MLS público de ACOBIR aporta fichas verificadas por corredores pero pocas por zona (n pequeño), por lo que pesa poco en las medianas. PanamaProp cambió de método desde mayo y por eso no se usa para variaciones.
Sin variación trimestral con la misma vara: la serie propia comienza en esta edición y la primera comparación válida, con los mismos filtros y reglas de deduplicación, será la de 2027-Q1.
Días en mercado no medibles: el portal solo muestra la fecha de la última actualización, que se reinicia al republicar.
Ajustes de precio: se cuenta la etiqueta de rebaja que muestra el portal, no un historial de precios. El dataset de esta edición queda guardado para medir cambios reales en 2027-Q1.
La deduplicación es estadística (zona, operación, recámaras, área ±1 m² y precio ±2 %): puede fundir dos unidades idénticas de un mismo promotor o separar una misma unidad publicada con áreas distintas.
La clasificación de obra nueva y de amueblado se hace por palabras clave del aviso; una fracción de avisos queda mal clasificada en ambas direcciones.
Santa María se identifica por el texto de los avisos dentro del corregimiento de Juan Díaz, y Avenida Balboa por el filtro de barrio del portal: los límites no coinciden exactamente con los de la Ley 42 de 2017.
Vacancia, administración, comisión de colocación y seguro del neto son supuestos declarados, no mediciones. El impuesto de inmueble se calcula sobre el precio de lista, que suele superar el valor catastral registrado.
La absorción real por proyecto y por zona no se publica (los informes de ACOBIR y Galería Inmobiliaria son de pago); no se estima.
La reacción al Decreto 17 se mide sobre tres semanas de precios de oferta; cualquier efecto sobre cierres y plazos tardará trimestres en verse.
Las series del Registro Público (traspasos, hipotecas y unidades creadas de propiedad horizontal) son nacionales, de todas las provincias y usos, y se leyeron de sus gráficas oficiales porque no publica tabla descargable; sirven como termómetro de actividad, no como cifra de Ciudad de Panamá ni de las cinco zonas.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en las zonas prime de Ciudad de Panamá en 2026?
Mediana de precio de oferta de reventa, apartamentos únicos activos a octubre 2026: Costa del Este $2,530/m² (n=787); Punta Pacífica $2,476/m² (n=979); Santa María $3,664/m² (n=421); San Francisco $1,911/m² (n=1171); Avenida Balboa $2,402/m² (n=734). Muestra propia de Vaca Group sobre Encuentra24, Compre o Alquile y el MLS ACOBIR, deduplicada; precios de oferta, no de cierre.
¿Qué rentabilidad deja un apartamento en alquiler en Panamá?
En las cinco zonas del estudio el rendimiento bruto va de 6.7–8.3% y el neto estimado de 3.6–4.7%, tras descontar un mes de vacancia, 10 % de administración, la cuota de mantenimiento medida en los avisos, el impuesto de inmueble y un seguro básico. Edición 2026-Q4 del Estudio de Mercado de Vaca Group.
¿Qué cambia con el Decreto 17 de 2026 para comprar con visa de inversionista?
Desde el 16 de septiembre de 2026 el mínimo es US$300,000 si el inmueble es nuevo y se compra al promotor, y US$500,000 si es de reventa (ya vendido, ocupado o arrendado). El valor computable es el menor entre el precio pagado y el avalúo, menos gravámenes; el excedente sobre el mínimo se puede financiar. Verificado en la Gaceta Oficial 30613.
¿Cuántos avisos de venta son en realidad el mismo apartamento?
En la muestra de octubre 2026, cerca del 76 % de los avisos únicos con precio y área repetían un apartamento ya publicado por otro corredor (misma zona, recámaras, área y precio). Por eso este estudio cuenta unidades, no avisos.