Estudio de mercado
El mercado residencial de Ciudad de Panamá, en datos
Actualizado: septiembre 2026 · Estudio de mercado: julio 2026
Cifras reales del mercado de apartamentos de la capital: precios por m² por zona, rentabilidades de alquiler, velocidad de absorción y costos de compra. Elaborado por Vaca Group (Lic. PN 5904, miembro ACOBIR) sobre fuentes públicas y de asociación — las mismas que usamos para asesorar a nuestros clientes.
- Mediana $/m² · ciudad
- $2,200
- Apartamento mediano
- $265,000
- Yield bruto · ciudad
- 7.6%
- Precios 2020–2025
- +60%
- Meses de inventario
- ≈7.7 mvivienda nueva · Cd. de Panamá
Absorción por segmento de precio (MOI, meses de inventario)
El tramo de $180–300K es hoy el más dinámico del mercado (62 ventas/mes, +30% interanual), empujado por las visas de residencia por inversión. Por debajo de $180K la demanda se enfrió tras el ITBI a la primera vivienda; por encima de $500K la absorción es la más lenta.
Obra nueva de referencia por zona (USD/m²)
Precio típico por tipología
| Tipología | Precio típico |
|---|---|
| Studio · 35–55 m² | $130,000 |
| 1 recámara · 50–75 m² | $185,000 |
| 2 recámaras · 75–110 m²la más líquida | $295,000 |
| 3 recámaras · 120–220 m² | $475,000 |
Segmento de lujo
El segmento de lujo: las zonas prime de la ciudad
Las zonas donde se concentra la demanda de alto patrimonio —local y extranjera— se leen por separado del promedio de la ciudad. Arriba, nuestros datos por zona; abajo, referencias externas con su fuente, en tablas separadas porque no miden lo mismo.
Datos propios por zona prime
| Zona | Obra nueva $/m² (jun 2026) | Reventa · mediana $/m² (may 2026) | Yield bruto 2 rec. | Vacancia |
|---|---|---|---|---|
| Punta Pacífica | $4,200 | $2,696 (n=299) | 6.4% | 2–4% |
| Punta Paitilla | $3,800 | — | — | 2–4% |
| Santa María | $3,900 | — | 6.1% | 2–4% |
| Ocean Reef | — | — | — | — |
| Costa del Este | $3,760 | $2,762 (n=273) | 7.3% | 2–4% |
| Altos del Golf | — | — | — | — |
| Coco del Mar | — | — | 8% | 5–7% |
| Avenida Balboa | $3,400 | — | 7.3% | 2–4% |
| Casco Antiguo | — | — | — | — |
Fuente: Estudio de Mercado Residencial Vaca Group, precios de oferta de portales y MLS ACOBIR. «—»: sin serie propia para la zona; su página muestra el corredor de mercado de referencia.
Referencias externas
- Obra nueva · zonas premium (mayo 2026)
- $3,400–4,200Punta Pacífica, Santa María, Costa del Este · Grupo Los Pueblos
- Mediana de la ciudad · $/m² (mayo 2026)
- $2,207.79Grupo Los Pueblos
- Rendimiento bruto de alquiler · ciudad (abril 2026)
- 7.57%Global Property Guide
- Ventas de obra nueva (mayo 2026)
- 620~$196.7 M (+27.8% interanual) · Panama Equity
- Inventario de obra nueva (mayo 2026)
- 15,499−11% interanual · Panama Equity
- Tiempo de colocación en reventa (21 sept. 2026)
- 9–14 mesesreventa de $250K–450K · Panamá América
Precio de oferta por corregimiento (junio 2026)
| Corregimiento | $/m² (oferta) | Var. interanual | Barrios del sitio que incluye |
|---|---|---|---|
| San Felipe (Casco Viejo) | $3,998 | −5.12% | Casco Antiguouna parte menor del casco histórico está en Santa Ana |
| Juan Díaz | $2,846 | +9.08% | Costa del Este, Santa Maríanúcleo de Costa del Este; algunos desarrollos del borde oeste están en Parque Lefevre |
| Bella Vista | $2,353 | +11.95% | Avenida Balboa, Marbella, ObarrioAvenida Balboa solo en su tramo central: el oeste es Calidonia y el extremo este, San Francisco |
| San Francisco | $2,329 | +9.13% | Punta Pacífica, Punta Paitilla, Coco del Mar, Altos del Golf, Ocean ReefOcean Reef se asigna por su único acceso, vía Punta Pacífica; las islas no figuran en la ley de límites |
Fuente: Global Property Guide. Son cifras de corregimiento, no de barrio: cada corregimiento mezcla zonas prime con sectores de otro perfil, así que no equivalen al precio de un barrio concreto ni se comparan con nuestras medianas de reventa por zona. Barrios asignados según la Ley 42 de 2017 y la Junta Comunal de Bella Vista; para un edificio concreto, manda la finca en el Registro Público.
Para el comprador que además busca residencia: desde el 16 de septiembre de 2026, el Decreto Ejecutivo 17 exige US$300,000 en propiedad nueva del promotor y US$500,000 en reventa para la visa de Inversionista Calificado.
Qué cambia con el Decreto 17 →Reventa por zona: mediana de oferta (mayo 2026)
| Zona | $/m² | Alquiler $/m²/mes | Yield bruto | Muestra |
|---|---|---|---|---|
| Marbella | $3,119 | — | — | 50 |
| Costa del Este | $2,762 | $13.45 | 5.84% | 273 |
| Punta Pacífica | $2,696 | $13.44 | 5.98% | 299 |
| Bella Vista | $2,204 | $13.00 | 7.08% | 181 |
| Obarrio | $2,057 | $12.59 | 7.35% | 52 |
| El Cangrejo | $2,042 | $11.76 | 6.91% | 94 |
| San Francisco | $2,038 | $11.61 | 6.84% | 405 |
| Nacional (referencia) | $2,208 | $12.59 | 6.84% | 3199 |
Los cinco submercados de la ciudad
| Submercado | $/m² | 2 rec. (venta) | Renta/mes | Yield | Vacancia |
|---|---|---|---|---|---|
| Línea Costera (Av. Balboa · Paitilla · Punta Pacífica)Torres icónicas frente al mar; ejecutivos y capital extranjero. | $3,400–4,200 | $345,000–470,000 | $2,100–2,500 | 6.4–7.9% | 2–4% |
| Costa del Este · Santa MaríaComunidades planificadas; familias corporativas y arriendo de largo plazo. | $3,000–3,900 | $360,000–484,000 | $2,200–2,450 | 6.1–7.3% | 2–4% |
| Área Bancaria (San Francisco · Obarrio · Bella Vista)Mayor liquidez y rentabilidad; demanda local y de renta. | $2,400–2,700 | $210,000–280,000 | $1,350–1,700 | 7.3–9.5% | 4–6% |
| Centro Tradicional (El Cangrejo · Coco del Mar)Walkability, metro y turismo; edificios boutique y estudios. | $2,000–2,400 | $210,000–315,000 | $1,200–2,100 | 6.6–8.6% | 5–7% |
| Corredor Accesible (Hato Pintado · Betania · Pueblo Nuevo)Vivienda para nacionales; interés preferencial (Ley 481). | $1,200–2,000 | $120,000–230,000 | $900–1,300 | 7–8% | 6–8% |
Costos que debe presupuestar el comprador extranjero
- Enganche · banca local
- 30–40%
- Costos de cierre
- 1.5–3.5%
- Hipoteca no preferencial
- ≈6.25%
- Cuota de mantenimiento
- $180–280/mes
- Exención impuesto inmueble
- $120,0001ª vivienda (Ley 66/2017)
Si la compra sustenta la visa de Inversionista Calificado, el Decreto Ejecutivo 17 de 2026 (vigente desde el 16 de septiembre de 2026) fija el mínimo según la condición del inmueble: US$300,000 si es nuevo —primera venta, sin ocupar y traspasado por el promotor— y US$500,000 si es de reventa, con la inversión mantenida 5 años. Solo el excedente sobre ese mínimo puede financiarse. Es información general: confírmala con un abogado de migración.
Qué cambia con el Decreto 17 →Descarga el estudio completo
20 páginas con la matriz comparativa de submercados, obra nueva vs. reventa, triangulación de cinco fuentes, financiamiento y la proyección 2026–2027 — más el módulo dedicado de Curva de Absorción. En español e inglés, gratis.
- ●Precio por m² por zona: obra nueva y reventa, con tamaño de muestra
- ●Rentabilidad bruta por zona y por tipología
- ●Absorción, meses de inventario y el sweet spot $180–300K
- ●Checklist de due diligence y costos de compra para extranjeros
Cómo citar este estudio
Los datos de esta página son de uso libre citando la fuente (licencia CC BY 4.0). Cita sugerida:
Vaca Group Real Estate, Estudio de Mercado Residencial de Ciudad de Panamá, 2026-Q3 — vacagroup.net/es/mercado
Anclas directas para enlazar cada dato: #lujo (segmento de lujo), #precios-m2 (reventa por zona), #corredores (submercados de la ciudad), #comprador-extranjero (costos del comprador).
Descargar los datos por zona (CSV · CC BY 4.0)Metodología y fuentes
Los precios citados son de oferta (asking), no de cierre: mediana sobre 3,199 listados verificados de Encuentra24, InmoPanama y MLS ACOBIR (mayo 2026), cruzada con Convivienda, Galería Inmobiliaria, Global Property Guide y cifras oficiales (Contraloría/INEC, MEF, Superintendencia de Bancos, DGI). Panamá no publica una serie oficial de absorción por corregimiento: los indicadores sin fuente pública se calculan o modelan por Vaca Group y se marcan como estimación (†). Este documento es investigación de mercado con fines informativos; no constituye asesoría financiera ni de inversión.
Fuentes: Convivienda (informe anual 2026) · ACOBIR — Informe Semestral de Mercado Primario y MLSAcobir · Galería Inmobiliaria (feb 2026) · Índice PanamaProp sobre Encuentra24, InmoPanama y MLSAcobir (n=3,199, may 2026) · Global Property Guide (Q2 2026) · Contraloría General / INEC · MEF · Superintendencia de Bancos · DGI
- ¿Cuánto cuesta un apartamento en Ciudad de Panamá en 2026?
- El apartamento estándar ronda una mediana de $265,000 (~$2,200/m²). La obra nueva promedia $2,700–$3,100/m² y la reventa $2,000–$2,400/m²; en zonas premium como Punta Pacífica, Santa María o Costa del Este la obra nueva de referencia llega a $3,400–$4,200/m². Datos a julio 2026 del Estudio de Mercado de Vaca Group (precios de oferta).
- ¿Qué rentabilidad de alquiler da un apartamento en Ciudad de Panamá?
- El yield bruto de ciudad ronda 7.6% anual (Global Property Guide, Q2 2026), entre los más altos de América Latina. Sobre medianas de reventa medidas, va de ~5.8% en Costa del Este a ~7.4% en Obarrio; con estimaciones de 2 recámaras, zonas como Coco del Mar alcanzan ~8.0%. El neto suele quedar 1.5–2 puntos por debajo.
- ¿Qué segmento de precio se vende más rápido en Panamá en 2026?
- El tramo $180,000–$300,000: 62 ventas/mes (+30% interanual, Galería Inmobiliaria), con 3–5 meses de inventario, empujado por las visas de inversión (Naciones Amistosas desde $200K; Inversionista Calificado desde $300K en propiedad nueva y $500K en reventa desde el Decreto Ejecutivo 17 de 2026). El mercado total de vivienda nueva tiene un MOI de ~7.6 meses — equilibrado.